原标题：首个“爆仓”长租公寓现身杭州 鉴别风险用这三招

编语：长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。我爱我家前副总裁胡景晖话音刚落，以互联网金融业发达闻名的杭州一家长租公寓企业就出现资金链断裂“跑路”的局面。

8月20日，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称"鼎家"）的长租公寓“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损。

按照其2017年末的官方介绍，“鼎家”拥有十万套基础房源数据，运营的公寓已超过5000间，预计未来三年将达到五万间。公司宣称具有灵活的现金流，为客户提供“租房+金融”服务。

鼎家的“爆仓”，引发公众对“金融+长租公寓”模式的讨论。涉及金融的长租公寓不少，不过，多位行业专家表示，鼎家事件可能只是个例。

目前，北京市住建委已经表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

房租变贷款，租户不知情

房租变贷款，是让鼎家租户最震惊的地方。

鼎家利用6家网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下使用网络贷款。具体来说，租客通过银行卡绑定网贷平台，每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租；而鼎家拿到金融机构贷款后，不一次性结算给房东，最多只给一季度，再利用截留的租金去盘下更多的房子。

实际上，鼎家就是利用租客的信用，给自己提供扩张资金。每开展一笔业务，就套走了一笔租金，可以说是“空手套白狼”。

鼎家破产后，一名负责人告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”目前，租客拿不到先行支付的押金，依然要每月向网贷平台还钱，而房东也收不到后续租金。

此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂。8月2日，该公司法人魏永锋发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。

8月15日，心存疑虑的一些业主和租户赶到鼎家办公处维权，他们才发现办公室已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。

然而，鼎家在今年2月还获得一笔千万级融资。小伞金融smaum创始人林起发微博称：“这属于非法挪用款项，现金流一断就要命”。

“租金贷行为本身并不违法，但如果消费者不知情就会存在一定的问题”，上海中原地产市场分析师卢文曦曾表示。此前，就有多家长租公寓被爆出因欺骗租客使用分期贷款缴纳房租的事件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“鼎家事件”暴露了“租金贷”的三个风险：首先租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。如果中间资金不到位，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。

“第二是租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多穿着带有网络、科技、资产管理等马甲，旗下公司鱼龙混杂，资金是用于收购房源还是挪作为他用都不能确定。一旦资金断裂或挪用，背后的多米诺骨牌效应就会显现。”严跃进说。

严跃进认为第三个问题就是内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大，相关的管理就需要健全，如果内部管理层都扯皮，那么很多违规乱象就会出现。

利用金融工具获资是普遍选择

长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得其需要大量资金，而近期融资成本走高，加剧了资金压力。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，在去杠杆的大环境下，金融机构在房地产资金审批上更加严格。“原来拿到银行贷款还算容易，从今年初开始，获得房地产信托都很困难，成本也很高。”郭毅说。

所以，通过金融工具获取融资就成为除了风投外的重要选择。

青客公寓相关负责人曾表示，处于发展早期的资本市场能够使用的金融工具并不多，租金贷虽然不是企业运营唯一的融资渠道，但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。

“目前，长租公寓市场上的主要金融手段有租金分期产品、资产包类债权产品、资产证券化产品以及股权融资或股加债融资。”寓多多品牌公寓创始人魏良庆表示。

魏庆良认为，只有少部分的G端（政府）和B端（自持为主）能获得股权融资或股加债融资，占据80%比例的小B端很难获得这两种金融资源。

因此，租房分期、资产包类债权产品、资产证券化产品就成为创业型、酒店型、中介型长租公寓的选择。

2017年，新派公寓成为国内发行长租公寓首单类REITs（房地产信托投资基金）的公寓后，一些长租公寓开始了通过资产证券化融资，将其作为迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。

REITs即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

Wind数据显示，截至2018年1月，国内累计发行类REITs产品31只，其中2017年发行16只，超过此前三年总和。

这也是政策引导方向。2018年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

目前，除了最早涉足长租公寓的中国建设银行，中国交通银行、中国农业银行等多家银行都展开了与长租公寓行业的合作。

债券产品也成为选择。2017年8月15日，自如发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（简称“自如1号ABS”），2017年9月29日在上海证券交易所正式挂牌。

但是，一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作，“爆仓”的鼎家就属于这种。

需监管租金账户挪作他用

长租公寓搭上了金融工具， “鼎家爆仓”是否只是开始？

多位行业专家表示，鼎家事件只是个例。郭毅表示，其他企业爆仓的风险并不像鼎家这么大。

她认为，判断一个长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险可以从三个角度看：首先是业务发展重心是做房地产还是做金融。目前多数长租公寓的信托产品，是为了企业规模扩张而发行，相当于是对现金流的补充。而鼎家更像是一款金融产品，在借助新的商业模式吸纳资金。

从经营模式上，要判断公寓运营商是仅仅从事租赁业务，还是有更多元的房地产业务板块，能不能形成企业内部各个业务板块现金流之间的周转。一些运营商还涉足散租、二手房等业务板块，风险相对小些。

其次她认为，对于普通的租客，最直观的判断就是公寓的规模和内部资金是否充裕。“鼎家5000间房，相比于头部的30-40万套房子的持有量，实在很少，背后又没有风投支持，风险就比较大了”。

多位从业人士表示，通过债券产品、证券化产品获取融资，公司能够获得更细水长流的发展。

中介公司通过租赁吸纳房源，一般与房主签约三年左右，每年都会约定相应的免租期，看起来单月成本提高了，平摊12个月，租金成本并不高。

同时，拿到房源是三年为周期，期间房租是锁定的，但是租给租客是每年按照市场价格定价，就算第一年打平，第二年肯定有利润，第三年利润会更高。

因此从整个房子的生命周期看，所以公寓获取融资后，因为收入不足，资金流断裂，进而“爆仓”的可能性并不大。

但其他平台也不是高枕无忧。中原地产中心首席分析师张大伟表示，目前存在租赁企业挪用租金建立资金池的现象，这容易出现爆仓风险，也属于违规违法行为。

他认为，目前需要监管层进行强监管，禁止租金账户中的资金作为他用。

据悉，8月23日，北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

结语：自7月以来，以北上广深为代表的一线城市出现了房租爆涨的现象。根据公开数据显示，从2017年7月至2018年7月，北上广深等一线城市平均租金同比增长20%，涨幅最高的是深圳，同比增长29%。除了房价上涨、供求不均衡等因素导致的租价上涨之外，在资本支持下的各中介公司是造成涨价的一个关键因素。在当下长租公寓企业一路高歌勇进的情形下，对于经营中的漏洞、黑洞，急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制！严禁非存款类金融机构搞任何形式的“资金池”、加强对支付环节中资金流的有效监测！并对相关从业者进行监管，防止新的金融骗局、防止更多的受害者出现！